La SCPI Opus Real, gérée par BNP Paribas REIM France, publie son document d’information pour le troisième trimestre 2025. La SCPI spécialisée dans l’immobilier de bureaux allemand affiche une baisse de ses valeurs de référence et un taux d’occupation financier en recul à 92,05%, dans un contexte de marché allemand des bureaux chahuté.
Collecte et marché des parts
Le nombre de parts est resté stable à 98 561 unités au 30 septembre 2025. La SCPI n’a enregistré aucune nouvelle souscription ni aucun retrait au cours du troisième trimestre. Le prix de souscription demeure fixé à 1 625 euros par part. La valeur de retrait s’établit à 1 479,89 euros par part. Le volume de souscription ne permet plus d’exécuter les retraits depuis plusieurs trimestres. Au 30 septembre 2025, 2 590 parts restaient en attente de retrait. Ce chiffre représente 2,63% du nombre total de parts. La SCPI rappelle qu’elle ne garantit pas le retrait des parts. Le retrait dépend de l’équilibre entre offre et demande.
Investissements et arbitrages
Aucun investissement n’a été réalisé au cours du troisième trimestre 2025. La SCPI n’a procédé à aucune acquisition immobilière sur le semestre. Le patrimoine compte désormais sept immeubles à fin de trimestre. Ce chiffre est identique à celui du 30 juin 2025. La société de gestion n’a pas communiqué de projet d’investissement à court terme. Le portefeuille reste concentré sur le marché allemand des bureaux. La stratégie d’investissement demeure focalisée sur ce segment.
Activité locative et taux d’occupation
Le taux d’occupation financier ASPIM s’élève à 92,05% au troisième trimestre 2025. Cette performance marque une baisse par rapport au premier semestre où le TOF s’établissait à 94,47%. La SCPI a enregistré cinq entrées de locataires représentant 726 m² et 85 000 euros de loyers annualisés. Dans le même temps, sept libérations sont intervenues pour 1 580 m² et 290 000 euros de loyers annualisés. Ces départs s’expliquent principalement par des sorties anticipées et planifiées. Les nouvelles mises en location n’ont pas encore intégralement compensé ces libérations. La part des surfaces sous franchise de loyer atteint 5,20% au troisième trimestre 2025. Ce taux était nul il y a un an. Il s’élevait à 3,73% au premier trimestre et 4,67% au premier semestre 2025. Cette évolution traduit des mesures d’accompagnement consenties pour consolider l’état locatif. La durée moyenne restante des baux s’élève à 5,6 ans.
Distribution et prévisions
L’acompte trimestriel versé aux associés s’établit à 14,00 euros par part avant prélèvement. La distribution brute incluant la fiscalité allemande atteint 14,62 euros par part. Ce montant se compose de 14,00 euros de revenus fonciers et 0,62 euro de fiscalité allemande payée par la SCPI. Aucun revenu financier ni distribution de plus-value n’est intervenu au trimestre. La distribution est constituée à 100% de revenus récurrents. La société de gestion confirme sa prévision de distribution brute pour 2025 entre 57 et 62 euros par part. Cette fourchette avait été annoncée précédemment. La distribution brute 2024 s’était élevée à 59,22 euros par part.
Valeurs de référence et expertises
Une campagne d’expertises indépendantes du portefeuille a été menée au 30 juin 2025. Ces expertises font suite aux recommandations de l’AMF adressées aux acteurs du marché des SCPI. La valeur du patrimoine a enregistré une baisse de 1,9% à périmètre constant. Cette correction affecte principalement les actifs de bureaux avec des baisses comprises entre 2% et 7%. La valeur de reconstitution au 30 juin 2025 s’établit à 1 560,14 euros par part. Cette valeur marque une diminution de 2,9% par rapport au 31 décembre 2024 où elle atteignait 1 606,74 euros. Le prix de souscription de 1 625 euros fait apparaître une surcote de 4,2% par rapport à la valeur de reconstitution. La valeur de réalisation s’élève à 1 285,18 euros par part au 30 juin 2025.
Gouvernance et vie de la SCPI
La société de gestion lance un appel à candidatures au conseil de surveillance. Deux postes de membres sont à pourvoir lors de l’assemblée générale annuelle 2026. Les associés souhaitant présenter leur candidature doivent détenir au minimum cinq parts de la SCPI Opus Real. Le dossier de candidature est disponible sur le site internet www.reim.bnpparibas.com. Les candidatures doivent être retournées avant le 31 janvier 2026. La SCPI relève de l’article 8 du Règlement SFDR. L’indicateur synthétique de risque est de 3 sur une échelle de 1 à 7.
Conclusion et perspectives
Opus Real traverse une période délicate sur le marché allemand des bureaux. La mutation des usages et le télétravail accru pèsent sur les valorisations. Le marché de l’investissement en Allemagne demeure non stabilisé sur ce segment. La fragilisation progressive du tissu locatif se poursuit avec une hausse des franchises de loyer. La société de gestion consent des mesures d’accompagnement pour maintenir l’occupation. L’absence de nouvelle acquisition au trimestre témoigne d’une prudence dans un marché chahuté. La distribution prévisionnelle 2025 entre 57 et 62 euros reste confirmée malgré le contexte. Les associés doivent rester attentifs à l’évolution du taux d’occupation et des valorisations dans les prochains trimestres.
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